Receita intensifica fiscalização: aluguel por fora será punido em 2026
Imagem: SERGIO V S RANGEL / shutterstock.com
A era do aluguel informal no Brasil está próxima do fim. A partir de janeiro de 2026, entra em vigor a Lei Complementar 214/2025, que amplia o poder de fiscalização da Receita Federal sobre rendimentos de imóveis alugados.
Conteúdo do artigo:
A nova norma promete revolucionar o mercado de locações, afetando diretamente proprietários e inquilinos que ainda mantêm contratos “de boca” ou pagamentos fora dos registros oficiais. O objetivo: combater a evasão fiscal, promover transparência e aumentar a arrecadação com tributos sobre aluguéis.
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O fim do jeitinho: Receita de olho em todos os aluguéis
Por muito tempo, aluguéis informais eram tratados com certa conivência social. A informalidade, muitas vezes usada como ferramenta de conveniência, agora se transforma em foco prioritário de combate à sonegação fiscal.
O que muda com a Lei Complementar 214/2025?
A nova legislação traz um sistema robusto de rastreabilidade de informações, permitindo o cruzamento de dados como nunca antes visto no setor imobiliário. Segundo fontes da Receita, os testes de fiscalização já estão em curso, mesmo antes da obrigatoriedade oficial da lei.
Entre as principais medidas previstas estão:
- Arbitração de valores de aluguel com base em 10% do valor venal do imóvel;
- Multas de até 75% para proprietários que omitirem a renda de aluguel;
- Penalidades de até 25% para inquilinos que não declararem os pagamentos corretamente;
- Uso intensivo de inteligência artificial e big data para identificar discrepâncias.
Como será feita a fiscalização dos aluguéis?
A base da nova fiscalização será um sistema interconectado entre diferentes bancos de dados públicos e privados. As fontes incluem:
Dados utilizados pela Receita:
- Registros de imóveis em cartórios;
- Informações do IPTU fornecidas pelas prefeituras;
- Declarações do Imposto de Renda (locadores e locatários);
- Movimentações bancárias e transferências via PIX;
- Cadastro de energia elétrica e água (consumo mensal).
Detecção de inconsistências
Com essas informações, o sistema será capaz de:
- Identificar diferenças entre quem declara residência e quem é dono do imóvel;
- Apontar pagamentos mensais recorrentes que possam caracterizar um contrato de aluguel;
- Confrontar valores declarados com a média de mercado para a região.
Quais as penalidades para quem não se regularizar?
O novo sistema não só identifica a irregularidade como também permite aplicação automática de penalidades, conforme a seguinte estrutura:
Para o locador:
- Multa de até 75% sobre o imposto devido;
- Juros retroativos (últimos cinco anos);
- Notificação por sonegação fiscal e possível responsabilização criminal.
Para o locatário:
- Multa de 25% sobre o valor pago não declarado;
- Risco de inconsistência em sua própria declaração de Imposto de Renda;
- Dificuldade futura em comprovar residência ou gastos em financiamentos.
Por que a Receita está apertando o cerco agora?
O foco sobre os aluguéis informais faz parte de um movimento maior de digitalização e modernização da Receita Federal. A autarquia investiu nos últimos anos em ferramentas de análise preditiva e sistemas de cruzamento de dados em tempo real.
Além disso, o governo federal busca aumentar a arrecadação sem elevar tributos, o que exige maior eficiência na cobrança dos impostos já existentes.
O impacto para o Tesouro Nacional
Estima-se que a informalidade no mercado de locações gere um rombo superior a R$ 6 bilhões anuais em tributos não arrecadados. Com a nova lei, a expectativa é de uma recuperação gradual dessa receita.
A informalidade agora representa um risco real
Até poucos anos atrás, manter um imóvel alugado informalmente era quase uma tradição em muitas famílias. Agora, essa prática pode virar dor de cabeça.
A Receita sabe mais do que você imagina
Com acesso a:
- Extratos bancários detalhados;
- Histórico de PIX;
- Relatórios de movimentação imobiliária;
- Contratos registrados eletronicamente.
A Receita está, de fato, pronta para atuar com mão pesada sobre qualquer tentativa de ocultar renda.
E agora, vale a pena continuar alugando um imóvel?
Essa é uma dúvida crescente entre proprietários. A resposta é sim — desde que se faça tudo dentro da lei.
O aluguel ainda é um bom investimento?
Apesar da carga tributária, o aluguel segue como uma fonte estável de renda passiva, especialmente em cidades com alta valorização imobiliária.
No entanto, o investidor precisa:
- Atualizar seus registros;
- Declarar os valores recebidos;
- Planejar os impactos tributários no seu fluxo de caixa.
Dica de ouro:
Considere contratar um contador ou gestor imobiliário que ajude a manter tudo em conformidade. O custo de uma assessoria é menor do que uma multa pesada e dores de cabeça futuras.
O que fazer agora para evitar problemas com a Receita?
A regularização preventiva é o caminho mais seguro. Veja o que você pode fazer imediatamente:
Para proprietários (locadores):
- Formalize todos os contratos por escrito;
- Utilize plataformas digitais de registro de contrato;
- Exija recibos e comprovantes bancários de pagamento;
- Declare todos os rendimentos no IRPF.
Para inquilinos (locatários):
- Exija recibo oficial de pagamento;
- Prefira transferências bancárias identificadas;
- Guarde os comprovantes;
- Declare corretamente os gastos com aluguel, especialmente se usados como dedução (em caso de empresa, por exemplo).
A tecnologia como aliada da Receita
O que está sendo chamado de “Big Brother fiscal” é, na verdade, um reflexo da evolução natural da administração tributária no Brasil.
Ferramentas usadas pela Receita Federal:
- Análise de big data e machine learning;
- Sistemas de alerta por inconsistência;
- Monitoramento de transações acima de R$ 2 mil (PIX incluso);
- Integração com bancos, cartórios e prefeituras.
Transparência é o novo padrão no mercado de locações
O tempo do improviso acabou. A partir de 2026, o aluguel informal será tratado como fraude fiscal, e as consequências serão sentidas no bolso e na ficha do contribuinte.
Uma mudança de cultura
Assim como ocorreu com MEIs, empresas e autônomos, o mercado de locações também caminha para a formalização obrigatória.
Conclusão: Quem se adapta primeiro, sai na frente
A regularização dos aluguéis é inevitável — e quanto antes os contribuintes se adaptarem, menores serão os riscos e maiores as chances de transformar o imóvel em uma fonte de renda legítima e estável.
Quem insiste na informalidade está apostando alto… e, a partir de 2026, o preço dessa aposta será bem salgado.
